Минстрой хочет отказаться от строительства апартаментов, которые сейчас не считаются жильем.
На смену им в Москве и других крупных городах, где пользуется популярностью такой формат, придут многофункциональные здания с жилыми помещениями – это позволит распространить на покупателей нормы Жилищного кодекса. Уже начатое строительство апартаментов останавливать не будут, а уже готовые комплексы планируется частично или полностью признать жильем.
Апартаменты на российском рынке стали появляться еще 10 лет назад после ввода в эксплуатацию первых высоток ММДЦ "Москва-Сити", но их статус до сих пор не урегулирован. Юридически они считаются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. Однако подавляющее большинство покупателей приобретают апартаменты как постоянное место жительства. При этом граждане не имеют возможности оформить налоговый вычет, использовать в счет оплаты материнский капитал, а также сделать постоянную регистрацию и оформить субсидию. Закон о долевом строительстве также распространяется на апартаменты не в полной мере: покупателей он защищает только от двойных продаж, но если застройщик вдруг обанкротится, в реестр обманутых дольщиков они не попадут.
Федеральные чиновники и законодатели уже не первый год ведут дискуссию, как определить статус апартаментов, чтобы их собственники получили хотя бы некоторые права из тех, что имеют владельцы обычных квартир. Безоговорочно признать их жильем не позволяют требования по инсоляции и обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. Однако отсутствие решения может привести к тому, что жители попытаются добиться справедливости через суд, как это в свое время произошло с садовыми участками: устав ждать, когда власти определятся, граждане получили право регистрироваться на своих участках через КС. "Аналогичная ситуация может возникнуть и с апартаментами", – признают в рабочей группе Совета Федерации по защите граждан – приобретателей жилых и нежилых помещений.
Чтобы не доводить дело до суда, новое руководство Минстроя предлагает участникам рынка рассмотреть новый подход. Построенные апартаменты по максимуму признать жильем, а дальше вообще отказаться от этого понятия и прописать в законодательстве новый тип недвижимости – многофункциональное здание с жилыми помещениями. "Все построенное должно попасть под амнистию и учитываться в объеме ввода жилья. Но дальше мы должны честно сказать: "Лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье", – заявил на круглом столе в Совете Федерации замглавы Минстроя Никита Стасишин. По его словам, Минстрой не будет останавливать строительство уже начатых проектов апартаментов. А решение судьбы уже построенных объектов планируется передать на уровень региональных властей: если они не построены там, где вообще строить нельзя, их можно будет приравнять к жилью по прописанным ведомством критериям. Таким образом, решится вопрос регистрации, снижения платы за ЖКУ (сейчас тарифы в апартаментах в два раза выше, чем в квартирах), налогового вычета, а также капитального ремонта таких домов (собственники будут отчислять положенные взносы). "Наша задача не запретить строительство апартаментов, а прописать честные правила игры, чтобы конечный потребитель мог спокойно жить в жилых помещениях нормального качества", – подчеркивает Стасишин.
В корпорации Дом.РФ поддерживают эту позицию. По словам замгендиректора группы Дениса Филиппова, в законопроекте необходимо прописать требования к жилым помещениям, находящимся в составе многофункционального здания. А также установить, что на одном этаже должны быть помещения только одного типа – либо жилые, либо нежилые. Нарушение нормативов по инсоляции чиновники и эксперты не считают большой проблемой. Это личный выбор человека – покупать или не покупать жилье в таком доме, подчеркивает Филиппов.
Президент Института экономики города Надежда Косарева, которая первой предложила перейти от апартаментов к многофункциональным зданиям, полагает, что к таким жилым помещениям должны предъявляться требования, отличные от требований к обычным квартирам, а размещаться такие объекты могут только в общественно-деловых зонах. Минфин, в свою очередь, предупреждает, что пересмотр статуса апартаментов повлечет за собой снижение поступлений в бюджеты регионов от налога на имущество физических лиц и увеличение расходов на субсидии по оплате ЖКУ. Такие новации могут не понравиться субъектам Федерации. Впрочем, как показывает практика, люди, покупающие апартаменты, обычно не нуждаются в субсидиях. Однако возможен и другой вариант: предусмотреть для таких помещений повышенные ставки налогообложения и стоимости жилищно-коммунальных услуг, а требование о шаговой доступности объектов социальной инфраструктуры исключить.
По словам Стасишина, более четкая позиция относительно конкретных положений будущего законопроекта должна быть сформулирована Минстроем в двухнедельный срок. Уже очевидно, что документ будет востребован в первую очередь в городах-миллионниках, где на апартаменты приходится значительный объем ввода. Так, на рынке Москвы их доля составляет от 15 до 20%. В прошлом году, согласно данным участников рынка, в эксплуатацию ввели 478 тыс. кв. метров апартаментов. По итогам третьего квартала 2020 года на первичном рынке столицы было представлено 68 проектов с общим числом продаваемых лотов 6420 единиц и площадью 360,8 тыс. кв. метров. Порядка 70% предложения апартаментов концентрируется в трех округах Москвы: ЦАО (28,9%), САО (21,8%) и СВАО (15%).
Интерес застройщиков к их строительству объясняется тем, что такие здания можно возводить на участках, не подходящих под сооружение классических многоэтажек. Покупателей обычно привлекает местоположение, а также цена недвижимости, которая в среднем на 10–15% ниже, чем у стандартного жилья. Сейчас средняя цена квадратного метра на апартаменты в комфорт-классе составляет 190,7 тыс. руб., в бизнес-классе – 258, 2 тыс. руб. В этом сегменте можно найти и самое бюджетное на московском рынке предложение по цене 2,85 млн руб. за лот. Эксперты прогнозируют, что если апартаменты признают жильем, то разница в стоимости уменьшится или полностью исчезнет.
