В последние годы жителям России стало легче покупать жилье. Это важный рубеж, который мы преодолели. И все же сильно радоваться по этому поводу не стоит.
Априори у нас считается, что в России крайне сложно приобрести свое жилище, для этого нужно долго копить деньги, отказывая себе во многих насущных потребностях, не говоря уж об удовольствиях и развлечениях. А вот в развитых экономиках все иначе, там купить свою квартиру или дом почти так же просто, как у нас колбасу. На самом деле, это далеко не так, это скорее миф, чем правда. Возможно, вы удивитесь, узнав, что по уровню доступности жилья наше государство опережает многие страны, которые (как считается) находятся впереди нас в вопросе обеспечения квадратными метрами своего населения.
Фонд "Институт экономики города" провел исследование "Доступность жилья в крупнейших городских агломерациях. России: достижения и вызовы на будущее". Оно показало, что доступным можно считать жилье в 12 из 17 крупнейших агломераций России с населением более 1 млн человек.
В список агломераций с доступным жильем попали:
Челябинская - коэффициент доступности – 2,5 года
Самарско-Тольяттинская - 2,5 года
Ростовская - 2,4 года
Саратовская - 2,3 года
Екатеринбургская - 2,2 года
Нижегородская - 2,2 года
Воронежская -2,1 года
Краснодарская - 2 года
Новосибирская -2,6 года
Волгоградская - 2,7 года
Уфимская -2,7 года
Пермская - 3 года
В трех агломерациях жилье оценивается как не очень доступное:
Казанская - 3,3 года
Красноярская - 3,3 года
Владивостокская - 3,2 года
В Московской и Санкт-Петербургской агломерациях, согласно исследованию, "приобретение жилья сильно затруднено", в обоих случаях коэффициент доступности жилья составляет 4,2 года.
Проведенное исследование базировалось на международной классификации ООН-Хабитат. Согласно ей, доступным можно считать жилье в тех агломерациях, где коэффициент доступности жилья составляет не больше трех лет. Иными словами, семья из трех человек менее чем за 3 года, сберегая все свои доходы, может приобрести жилье квартиру или дом.
Коэффициент доступности жилья рассчитан как отношение средней стоимости квартиры площадью 54 кв. м. к среднему доходу семьи из 3 человек за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры. Поэтому это обобщенный показатель, который нельзя воспринимать буквально как количество лет, в течение которых семье необходимо сберегать доходы, чтобы купить квартиру. Этот показатель позволяет отслеживать динамику по соотношению цен на жилье и доходов.
Относительно высокая доступность жилья указывает на улучшение фундаментального соотношения между доходами домохозяйства и ценами на жилье, а также на существенное снижение ставок по ипотечным кредитам с 2006 года.
Однако не стоит уж слишком радоваться достигнутому. А дело все в том, что, по словам исполнительного директора Фонда "Институт экономики города" Татьяны Полиди, в России участниками рынка жилья на сегодня являются лишь около 49% населения. То есть другая половина россиян в силу своих низких доходов исключена из этого круга счастливцев. Таким образом, они не в состоянии самостоятельно улучшить свои условия проживания.
Татьяна Подиди подчеркивает, что ни в одной стране даже при высоких доходах у государства не получается обеспечить рыночную доступность жилья более чем для 50% граждан. В наших условиях это означает, что эта категория граждан может надеяться только на государственную поддержку. Будут у нас строиться в нужных объемах социальные дома, у них будут шанс переехать в более комфортабельные жилища, не будут строиться – они обречены жить там, где живут сейчас.
Именно отрезанность половины населения страны от рынка жилья и является основным вызовом в этой сфере, служит мощным ограничителем его развития. В нынешней ситуации по большому счету ему некуда двигаться, он зажат в этих жестких рамках и с каждым годом они становятся только жестче. В стране заканчиваются свободные территории под застройку; нельзя же бесконечно растягивать города. Это заставляет девелоперов перестраивать уже освоенные территории, что требует дополнительных затрат, а следовательно, и жилье на них дороже. Однако необходимость перехода от освоения свободных территорий к развитию застроенных наталкивается дополнительно и на неготовность застройщиков к такой работе.
В этом же направлении работает и переход на эскроу счета и проектное финансирование, все это удорожает строительство. Это означает, что в ближайшее время доступность жилья в России скорее всего снизится. Сегодня мы подошли к максимальной точке доступности жилья и без кардинальных изменений нам на этом пике не удержаться. Срочно нужны новые инструменты и новые подходы на рынке жилищного строительства.
Любопытно сравнить доступность жилья в России с таким же показателем в других странах. Например, в Гонконге этот коэффициент равен 20,9 лет, в Лондоне – 8,3, в Нью-Йорке – 5,5, в Сингапуре – 4,6. Приведенные данные показывают, насколько положение в России лучше, чем в этих городах.
На самом деле, все обстоит не столь линейно. Дело в том, что когда говорится о доступности жилья в России, то надо иметь в виду, какое это жилье. Речь идет о двухкомнатной квартире в 45-55 кв. м. То есть это тесная, не слишком комфортная среда обитания, но именно в таких условиях живет большинство россиян.
В других же странах другие жилищные стандарты. В Лондоне площадь вновь вводимой жилой единицы составляет 77 кв. м., в Сингапуре средняя площадь жилого помещения – 200 кв. м, аналогично в Нью-Йорке, а в целом по США 230 кв. м, в Шанхае – 52 кв. м, в Австралии – 206 кв. м. Получается, что российская доступность жилья – это доступность жилья совсем другого уровня, а потому сравнение и наше преимущество тут весьма условно.
Следует сказать и еще об этом аспекте этого вопроса. Россия является мировым лидером по темпам строительства жилья. В некоторых регионах они за последние годы были запредельно высокими. На первом месте Краснодарский край, здесь ввод жилой площади на 1000 человек рос по 30% в год. Высокие показатели у Воронежской, Новосибирской, Красноярской агломераций. Такие высокие темпы строительства объясняются в первую очередь большим приростом населения в этих регионах. Но не только этот фактор играет роль. Важное значение имеет уровень зарегулированности строительного процесса. Известно, что в Калифорнии с 50-годов регулирование строительного рынка постоянно ужесточалось, что привело к ухудшению показателей доступности жилья. Так что связь тут самая непосредственная.
Эту зависимость мы видим и в России, внедрение у нас более либеральной регуляторной модели привело к повышению доступности жилой площади.
Россия за последний период своего развития добилась впечатляющего результата – произошло повышение доступности жилья. Существенно увеличилось число семей, для которых его приобретение стало вполне достижимой реальностью, в том числе и благодаря взрывному росту ипотечного кредитования, снижение ставок по нему. Но произошло это во многом благодаря тому, что людям приходится отказывать себя едва ли не во всем за исключением удовлетворения самых базовых потребностей. В мире считается нормальным, когда на погашение задолженности по ипотеке уходит не более 30% семейного бюджета. У нас во многих случаях эта цифра доходит до 70%. А ведь ипотечный кредит погашается в течение долгого срока…
Любопытно, что рост доступности жилой площади отмечается только последние восемь лет, когда в стране стагнация, а доходы населения не повышаются. В нулевые годы, когда был рост экономики и доходов, доступность жилья не увеличилась, так как рост цен на недвижимость опережал рост благосостояния граждан. Вот и получается, что повышение доступности жилья не сопровождается улучшением уровня жизни, а требует от людей серьезного его ограничения.
Мы достигли максимально уровня доступности жилья и сейчас хотим поставить перед собой другие задачи, в первую очередь повышение качества городской среды, отмечает Президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Но мы не до конца понимаем последствия достижения этой цели. Если мы стремимся улучшить условия своего обитания, то придется за это заплатить.
Одним из факторов роста доступности жилья явилась всемерная экономия на благоустройстве, мы строили и продолжаем во многом строить человеческие муравейники. Выглядят они ужасно, жить в них не комфортно, зато они стоят дешевле. Тем самым большое число людей получают возможность становиться жителями этих "муравейников".
Перед нами стоит выбор: и дальше продолжать лепить дома с плохой средой и сохранять и даже, возможно, повышать уровень доступности жилья или взять направление на улучшение условий обитания. Но тогда и доступность жилья начнет снижаться, особенно в условия стагнации экономики и доходов.
Так что придется выбирать лучшее из того, что есть.
