Кооперация с человеческим лицом. Жилищные кооперативы могут стать альтернативой ипотеке в России
Менее половины российских семей могут позволить себе приобрести новое жилье. Да и то, только в теории. По подсчетам «Института экономики города», сегодня ипотеку могут взять семьи с ежемесячным доходом от 30 тысяч рублей на человека, но при условии, что они готовы сидеть на хлебе и воде — после ежемесячных выплат по кредиту на жизнь у них не останется практически ничего, не говоря уже о незапланированных тратах.
Несмотря на это, до недавнего времени особой альтернативы ипотечным кредитам у россиян со средним достатком не было. Разве что годами копить на квартиру, отказывая себе во всем от отдыха до новой одежды, или же дожидаться, когда кто-то из престарелых родственников отправится в лучший мир, оставив после себя свободную жилплощадь.
Государство, несмотря на наличие нескольких целевых программ, явно не ставит решение жилищного вопроса в нашей стране во главу угла, больше занимаясь макроэкономикой. Хотя, именно из-за невозможности приобретения собственной квартиры или улучшения жилищных условий проистекает целый ворох фундаментальных проблем – от демографического кризиса до нехватки рабочей силы и квалифицированных специалистов.
Но если спасение утопающих – дело рук самих утопающих, то и решение жилищного вопроса россиянам давно пора было взять в свои руки. Результатом этого процесса стало возрождение в России такой модели приобретения недвижимости, как жилищные кооперативы (ЖК).
Казалось бы, что может быть проще? Несколько семей собираются вместе, «скидываются» и приобретают квартиру сразу, без кредитов, процентов и переплат. Затем счастливые обладатели жилплощади постепенно возвращают товарищам остаток суммы, а те копят деньги и приобретают квартиру уже следующему пайщику, и так далее.
Конечно, это весьма упрощенная схема, но именно на таком «общинном» принципе основана схема работы ЖК. И остается только удивляться, почему именно ипотека, а не кооперативы была положена в основу жилищной модели современной России. Видимо, свою роль сыграла борьба с «советским наследием», когда вместе с водой выплеснули и ребенка социальных гарантий.
В Союзе кооперативы прекрасно работали и помогали приобретать квартиры тем, что по каким-то причинам не получал их от государства или предприятия. На волне рыночных преобразований от этой модели отказались, несмотря на то, что она продолжает и сегодня оставаться популярным способом решения квартирного вопроса в Германии, Великобритании и странах Восточной Европы. У нас же выбор был сделан в пользу банков, получающих сверхприбыли, а не человека.
Сегодня ситуация медленно, но верно начинает меняться, поскольку в условиях низких доходов населения и высоких цен на недвижимость кооперация становится самым доступным, а зачастую и единственным, способом приобретения жилья.
В стране действуют несколько десятков жилищных кооперативов, как с государственным участием (как правило, их поддерживают региональные власти и рассчитаны они на бюджетников), так и частных. Среди последних одним из самых эффективных стал ЖК «Бест Вей», открытый в 2014 году основателем международной компании Life is Good («Жизнь хороша») и Международной бизнес-академии IBA, доктором экономических наук Романом Василенко.
За годы существования «Бест Вей» приобрел в интересах своих пайщиков более 700 квартир, общее число участников в 2018 году превысило 4000 человек и продолжает активно расти. Добиться результатов помогла грамотно выстроенная бизнес-модель, которая взяла лучшее из советского и немецкого опыта и разбавила это современными маркетинговыми технологиями, при этом оставаясь социальным, а не коммерческим проектом.
«Деньги — отнюдь не главная цель бизнеса, а средство достижения целей и поэтому должны работать на благое дело. А бесцельное накопительство, на мой взгляд, — нечто нездоровое. Именно поэтому я всегда искал бизнес-концепцию, которая предполагала бы что-то очень нужное людям. Хотел, чтобы проект не просто приносил прибыль, но и имел социальную направленность», — так поясняет свою бизнес-философию Василенко, получивший благодарность от Общественной палаты РФ «За создание и реализацию социально значимых проектов и поддержку общественных организаций в сфере патриотического воспитания населения».
Согласно российскому законодательству, жилищный кооператив – это некоммерческая организация, которая не преследует получение прибыли. Его деятельность регулируется соответствующими статьями Жилищного и Гражданского кодекса РФ.
На практике все работает предельно прозрачно. Для вступления в кооператив из документов необходим только гражданский паспорт – ЖК не проводит проверки платежеспособности клиента и не требует сбора справок о доходах. Кооператив может позволить себе такую вольность, поскольку в случае неплатежеспособности пайщика квартира остается в собственности ЖК, и он может передать ее другому члену либо продать на открытом рынке.
Что тщательно проверяется, так это сама недвижимость – квартиры должны быть ликвидными для того, чтобы в вышеуказанном случае была возможна их реализация или передача. На аудит квартир и юридическую поддержку уходит большая часть расходов кооператива.
Для того чтобы встать в очередь на квартиру, необходимо внести первоначальный паевой взнос в размере около 35% от ее стоимости. Если таких денег нет – можно поэтапно их в паевой фонд ЖК.
Средний срок ожидания квартиры в у нас сегодня составляет приблизительно год. После ее получения пайщик может сразу прописаться там с семьей, а право собственности автоматически переходит к нему после выплаты всей стоимости жилья.
Что касается выплат, минимальный ежемесячный паевой взнос составляет всего 10 тысяч рублей, плюс две тысячи членских взносов, которые идут на обеспечение работы ЖК. Отдать долг нужно за 10 лет, но вполне можно сделать это раньше, так как никаких штрафных санкций нет — кооператив заинтересован в возвращении средств. Средняя переплата составляет не больше 400 тысяч рублей за полный срок выплаты.
В случае выхода из кооператива человек по закону получает назад все внесенные паевые взносы, кроме невозвратных (членские взносы, первоначальный паевой взнос, вступительный взнос).
Прошедшие несколько лет показали, что такая модель «бизнеса с человеческим лицом» в нашей стране вполне может эффективно работать не хуже, чем ориентированные исключительно на получение прибыли предприятия. Более того, жилищные кооперативы становятся оптимальным вариантом для покупки жилья гражданами с невысокими или нестабильными доходами (а к ним можно причислить большую часть россиян), молодыми семьями, людям без кредитной истории, которые сегодня о собственной квартире могут только мечтать.
Можно много говорить о патриотическом воспитании, семейных ценностях и борьбе с «утечкой мозгов», но доступная возможность приобрести собственное жилье сделает намного больше для их развития, чем все фестивали или рекламные плакаты вместе взятые.
Улучшение жилищной ситуации поможет решить не только эти проблемы, но и по принципу домино, только со знаком плюс, потянет за собой ряд позитивных сдвигов в экономике. Рост продаж недвижимости приведет к оживлению в строительной отрасли, а та, в свою очередь, сможет стать таким необходимым драйвером для экономики страны.
Все это кажется очевидным, но за исключением нескольких успешных «кейсов», к которым относится и наш кооператив, полномасштабного кооперативного бума в стране пока не происходит. Одна из причин — в тотальном недоверии граждан, которые опасаются столкнуться с очередной финансовой пирамидой. Хотя принцип действия жилищного кооператива иной – он не может обанкротиться, даже если все пайщики одновременно решат выйти из ЖК. Недвижимость – это самая твердая валюта, и реализация квартир позволит вернуть участникам все внесенные паи (кроме первоначального) и не уйти в минус.
Еще одна причина в инертности государства, которое пока не делает ставку на кооперативы. Несмотря на признание, которое получил «Бест Вей» в виде дипломов «За социально значимый вклад в укрепление экономики РФ» в 2016-м и «За вклад в укрепление экономики России» в 2018 году, звания «Лучшего социального проекта» в рамках одноименной госпрограммы, в конкретную поддержку это не выливается.Яндекс.Директ
Речь даже не о финансовой поддержке, а о законодательной базе, которая необходима для развития кооперативного движения в стране. Сегодня идет работа над законопроектом, который создал бы единые правила игры для ЖК и помог решить многие нюансы, например, использование материнского капитала и прочих социальных льгот для внесения первоначального пая. Но пока до его окончательного принятия еще далеко. Несмотря на это, альтернативный путь для приобретения жилья уже проложен, и это позволяет надеяться, что в ближайшем будущем кооперация позволит решить квартирный вопрос в стране.
