В июле 2014 г. президент РФ подписал закон, который вводит в Жилищный кодекс институт некоммерческого найма для граждан, которые не имеют возможности арендовать жилье по рыночным ценам или брать ипотеку, но при этом не являются малоимущими. Как стимулировать строительство арендного жилья и какое влияние закон окажет на рынок, «Вестнику» рассказал генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов, принимавший участие в его разработке.
— Какие ключевые позиции, которые закреплены в законе, вы бы выделили?
— С принятием закона появляется новый вид договора — договор найма в жилищном фонде социального использования. До сих пор в жилищном фонде социального использования действовал только договор социального найма, который унаследован из советского жилищного законодательства. Во-вторых, вводится институт наемного дома, где все жилые помещения находятся в собственности одного лица.
Закон закрепил юридически статус нового вида договора найма, что существенно сокращает риски строительства арендного жилья. Вы знаете, что в последние годы в этом направлении проводились эксперименты: в Москве, к примеру, возводились так называемые бездотационные дома, которые вынужденно предоставлялись по договору найма в жилищном фонде коммерческого использования. Сегодня есть интерес к некоммерческому найму со стороны АИЖК, Фонда РЖС, Фонда ЖКХ, а также предприятий, которые хотят иметь инструмент для привлечения нужных им специалистов. И они этот инструмент сегодня получают.
В первые годы применения закона влияние арендного жилья на рынок не будет революционным. Согласно госпрограмме, предполагается, что до 2020 г. более 9% всех строящихся многоквартирных домов должны быть именно арендными. В структуре ввода это будет видно достаточно сильно, но в целом в структуре жилищного фонда изменения не такие явные.
— Кто имеет право быть застройщиком? Какой объем жилья в доходном доме предоставляется для социального использования?
— Это могут быть застройщики любой формы собственности, но если они захотят эксплуатировать построенное жилье в правовом режиме наемного дома социального использования, они должны будут отвечать определенным требованиям, которые будут установлены Правительством РФ. В законе есть требования к наймодателю: он
уполномочен выступать либо от имени субъекта Федерации, либо от муниципалитета, либо организация является собственником жилого помещения. В наемном доме все помещения будут принадлежать одному лицу. Не менее 50% площадей в наемном доме социального использования предоставляются по договору найма в жилищном фонде социального использования, остальные — по договору коммерческого найма. Если же все помещения распродаются, то теряется статус наемного дома, и если при строительстве и эксплуатации такого дома оказывалась государственная (муниципальная) поддержка, она должна быть возмещена.
— Кто будет вкладываться в строительство доходных домов?
— Те, кому важнее надежность, а не доходность вложений. Все финансовые модели обсчитывались: для коммерческого найма шла речь о пенсионных фондах, закрытых ПИФах недвижимости, которые смогут найти здесь определенную нишу для получения гарантированного дохода. А для жилищного фонда социального использования больше подходят различные формы государственно-частного партнерства. В законе есть целая статья, которая называется «Государственная, муниципальная или иная поддержка при создании и эксплуатации жилого фонда социального использования».
В ней не прописаны обязательства, но прописана возможность участия муниципалитетов с помощью бюджетных средств, а также путем предоставления принадлежащего публичной власти имущества.
— Есть ли конкретные категории граждан, имеющие право снимать жилье в наемных домах?
— Это определенная категория граждан, которые имеют в собственности меньше учетной нормы площади и нуждаются в улучшении жилищных условий, но в то же время не могут встать в очередь для предоставления жилплощади социального найма. То есть это не малоимущие, которые не смогут оплачивать наем такого жилого помещения. С другой стороны, закон устанавливает определенный уровень дохода, после которого человек теряет право на получение жилья в таком доме: арендаторы не должны быть богатыми людьми, чтобы меры господдержки не были направлены на тех, кто в ней не нуждается. Указами президента, законами субъектов РФ и даже актами местного самоуправления могут утверждаться приоритетные категории граждан, которые могут иметь право на получение такого жилья в наем (например, врачи, работники бюджетной сферы и т.д.). Таким образом, у органов публичной власти появляется инструмент тонкой настройки жилищной политики с точки зрения конкретных проблем и приоритетов данной территории.
— В каких регионах РФ некоммерческий наем будет востребован?
— Полагаю, что наемные дома для квалифицированного персонала будут появляться в Москве, Санкт-Петербурге и других городах с высокой стоимостью приобретения жилья в собственность и высоким притоком населения. Среднесрочный наем — на 3-5 лет — будет развиваться в районах Севера и ресурсодобывающих территориях, где будет выгоден цивилизованный срочный договор найма.
— Какие структуры будут развивать рынок арендного жилья в ближайшее время?
— Сначала, конечно, будут преобладать государственные и муниципальные наймодатели. С развитием ГЧП могут появиться формально частные структуры — акционерные общества, которые, по сути, контролируются теми же органами публичной власти. Постепенно в дальнейшем и бизнес, и крупные предприятия, которые имеют сегодня свои жилищные программы, могут соучреждать структуры, которые будут заниматься этой новой нишей в жилищной сфере.
— Ранее говорилось, что стимулировать бизнес к строительству арендного жилья помогут меры по снижению налогового бремени...
— Возможные налоговые льготы должны быть предметом специального федерального закона. Анализ показывает, что за исключением налоговых льгот по имуществу остальные предлагаемые налоговые льготы не очень чувствительны к стоимости проекта. Но если такие льготы будут приняты, темпы развития арендного сектора возрастут. На мой взгляд, важны не столько налоговые льготы сами по себе, сколько выравнивание налогового режима при найме жилого помещения и приобретении его в собственность. Например, существуют налоговые вычеты при приобретении жилья. Но если вы всю жизнь хотите быть нанимателем жилья, такого вычета нет. Это некое искусственное стимулирование приобретения жилья в собственность. Или, например, работодатель может относить к затратам помощь при выплате процентов по ипотечным кредитам, а по арендным платежам — не может. Сейчас больше шансов убедить Минфин выровнять налоговые режимы, чем ввести новые льготы.
— Какие барьеры препятствуют реализации подобных проектов?
— Помимо отсутствия налоговых льгот, барьером, возможно, станет ухудшение бюджетной ситуации. Если в местных бюджетах не будет денег и органы публичной власти не смогут, кроме особого предоставления земельных участков, бюджетными средствами поддерживать, то, конечно, это будет дополнительным барьером на пути развития этого института.
