В ст. 20 ЖК РФ и в утвержденном постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 г. № 493 Положении о госжилнадзоре указано, что надзор осуществляется за ТСЖ. Может ли жилинспекция осуществлять надзор за товариществами собственников недвижимости?

В соответствии с ч. 1 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации под государственным жилищным надзором понимается деятельность органов государственного жилищного надзора, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности обязательных требований.

В отношении таких организаций как товарищества собственников жилья к таким обязательным требованиям, в соответствии с ч. 1, п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, в частности, относятся требования к:

• порядку создания товарищества собственников жилья;
• уставу товарищества собственников жилья и порядку внесения изменений в устав такого товарищества;
• избранию общим собранием членов товарищества собственников жилья правления товарищества собственников жилья;
• избранию общим собранием членов товарищества собственников жилья или правлением товарищества собственников жилья председателя правления такого товарищества.

Создание и деятельность товариществ собственников жилья регулируется ст. 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и разделом VI Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Федеральным законом от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 99-ФЗ) в ГК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми:

• юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе, товарищества собственников жилья (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ);
• товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ);
• устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

В соответствии с Федеральным законом № 99-ФЗ:

• ч. 3 ст. 3 - положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Федерального закона № 99-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона № 99-ФЗ, положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Федерального закона № 99-ФЗ, если иное не предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ;
• ч. 4 ст. 3 - впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ), законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ);
• ч. 5 ст. 3 - со дня вступления в силу Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ юридические лица создаются в организационно-правовых формах, которые предусмотрены для них главой 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ);
• ч. 7 ст. 3 - учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. Изменение наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких юридических лиц до приведения их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ) действуют в части, не противоречащей указанным нормам;
• ч. 8 ст. 3 - со дня вступления в силу Федерального закона № 99-ФЗ к созданным до дня его вступления в силу к товариществам собственников жилья... применяются нормы главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ) о товариществах собственников недвижимости (статьи 123.12 - 123.14).

Федеральным законом от 31.01.2016 № 7-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" редакция п. 1 ст. 291 ГК РФ была приведена в соответствие с редакцией ч. 1 ст. 135 ЖК РФ.

Федеральным законом от 31.01.2016 № 7-ФЗ также внесены уточняющие изменения в ЖК РФ в связи с изменениями в ГК РФ, внесенными Федеральным законом № 99-ФЗ. Согласно этим изменениям:

• для характеристики правового режима жилищных и жилищно-строительных кооперативов в ч. 1.1 ст. 110 ГК РФ установлено, что «настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации)". Упоминание в поправке ссылки на п. 4 ст. 49 ГК РФ обусловлено тем, что согласно п. 4 ст. 49 ГК РФ гражданско-правовое положение юридических лиц и порядок их участия в гражданском обороте регулируются ГК РФ, но особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются не только ГК РФ, но и «другими законами и иными правовыми актами». Данная норма прямо относится не только к жилищным кооперативам, но и к товариществам собственников жилья как виду организационно-правовой формы товариществ собственников недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 291 ГК РФ «товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья». Таким специальным законом с 1 марта 2005 г. является ЖК РФ (в частности, положения раздела VI ЖК РФ). То есть специальные нормы ЖК РФ о товариществах собственников жилья, как виду товарищества собственников недвижимости имеют большую юридическую силу, чем общие нормы ГК РФ;
• «товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме...» (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). То есть, все товарищества собственников жилья являются видом организационно-правовой формы товарищества собственников недвижимости и, соответственно, все товарищества собственников недвижимости, созданные собственниками помещений в многоквартирных домах являются товариществами собственников жилья;
• «устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников жилья"...». То есть данная норма корректирует ранее приведенные нормы п. 1 ст. 123.12 ГК РФ о том, что в уставах всех товарищества собственников недвижимости указываются слова "товарищество собственников недвижимости", а также ч. 7 ст. 3 Федерального закона № 99-ФЗ о том, что необходимы изменения в уставах наименований всех созданных до вступления в действие Федерального закона № 99-ФЗ товариществ собственников жилья. Созданные после 31 января 2016 г. товарищества собственников жилья, а равно те товарищества собственников жилья, которые не меняли после 1 сентября 2014 г. свои уставы, должны содержать в уставах слова «товарищество собственников жилья».

Таким образом:

1. Созданные в период с 1 сентября 2014 г.[1] собственниками помещений в многоквартирных домах товарищества собственников недвижимости в форме товариществ собственников жилья, в уставах которых указано, что эти организации являются товариществами собственников недвижимости, являются товариществами собственников жилья и на них распространяются все нормы ЖК РФ, в том числе положения ст. 20 ЖК РФ и Положения о государственном жилищном надзоре, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июня 2013 г. № 493.
2. Органы государственного жилищного надзора должны осуществлять государственный жилищный надзор за товариществами собственников недвижимости, созданными собственниками помещений в многоквартирном доме - товариществами собственников жилья, независимо от того, включают ли уставы таких товариществ слова «товарищество собственников жилья» или «товарищество собственников недвижимости».